AUDIT D’ACTIFS
Que l’on soit propriétaire, gestionnaire d’immeu-
ble, commis, surintendant, concierge ou entre-
preneur, nous avons besoin d’avoir des données
de base sur l’identification des actifs de l’im-
meuble ainsi que sur leur état. De l’ensemble des
documents de gestion d’un immeuble, j’attire
votre attention sur le 1
er
document de base :
le
recensement des actifs
(aussi appelé « in-
ventaire technique »). C’est un élément, voire un
outil essentiel afin de réussir à faire une saine
gestion au niveau de l’entretien et du maintien
des actifs. L’occurrence de ce document devient
un référentiel important pour évaluer objective-
ment la qualité des entretiens et des travaux
d’amélioration et de remplacement des actifs qui
suivront au cours des années. Chacune des fiches
détaillées sur vos actifs vous permettra d’ap-
prendre et d'en savoir plus sur les équipements
mécaniques visibles ou pas.
Le propriétaire ou le gestionnaire doit être en me-
sure de savoir ce que contient son bâtiment, dans
quel état sont ses équipements, quels sont les
coûts qui s’y rattachent et avoir toutes ces infor-
mations à portée de la main afin de prendre
des décisions avisées. Avoir la bonne information
à jour octroie un certain pouvoir ou à tout le
moins une certaine d’avance. Lors du recense-
ment des actifs, les données pertinentes sont
relevées (l’identité, la localisation, les références
techniques, les consommables à court et long
termes, les points d’entretiens, les sources d’éner-
gie, les points de raccords d’énergie, l’apprécia-
tion des états, etc.). L’actif est photographié sous
plusieurs angles pour caractériser son état.
L’auditeur peut aussi relever les données de l’in-
ventaire architectural du bâtiment (revêtement
externe, calfeutrant, portes, fenêtres, balcons, toi-
ture, stationnements, etc.).
Les frais relatifs au recensement des actifs
devraient normalement être perçus comme un
investissement et non pas une dépense comme
les autres. Le simple fait de découvrir une problé-
matique à temps permet au propriétaire d’appor-
ter les correctifs requis et d’éviter des réparations
coûteuses ou encore le remplacement hâtif d’un
équipement. Ainsi, les frais du recensement sont
généralement recouvrés très rapidement. L’inven-
taire technique est généralement accompagné
d’un rapport d’état qui informe sur les conditions
et le rendement de l’actif. Ces documents per-
mettent aux gestionnaires d’exercer un contrôle
sur les coûts de maintenance, de qualifier la qua-
lité des entretiens périodiques, de prévenir les
abus dans les travaux et de connaître la durée de
vie utile réelle de l’actif et de ses composantes. En
plus de documenter toutes les caractéristiques de
vos actifs, un rapport d’inventaire technique à
jour constitue une preuve complète et solide de
leur état et leur valeur marchande lors de vos
négociations avec votre assureur (renouvellement
de police et en cas d’indemnisation pour sinistre)
et votre banquier.
Les effets d’un recensement des actifs mécaniques
d’un bâtiment et de son architecture seront res-
sentis à plusieurs niveaux. D’une part, vous réali-
serez que les actifs sont mieux entretenus, que les
rendements des actifs sont à nouveau optimaux,
que des économies d’énergie sont réalisées et
vous constaterez qu’il y a moins de bris ou de
pannes subites dans les systèmes mécaniques.
L’amélioration de l’entretien des actifs a un im-
pact positif direct non seulement sur leur longévité
et leur rendement, mais aussi sur les occupants.
Des équipements bien entretenus ont générale-
ment une durée de vie utile plus grande que celle
prévue par le manufacturier. Toutefois, l’impact
le plus visible se fera au niveau du confort des
occupants du bâtiment. Vous percevrez une
réduction des plaintes, une réduction de l’absen-
téisme et vous observerez que les occupants ont
le sourire plus facile.
Le recensement des actifs devrait être réalisé par
une firme compétente libre de liens et être mise à
jour une fois par année. Il est également recom-
mandé de faire faire un audit visuel au terme de
travaux importants afin de vous assurer que tout
a été fait conformément à vos besoins et attentes.
Le recensement des actifs complet et à jour est un
outil FONDAMENTAL pour faire une saine ges-
tion du cycle de maintenance de votre bâtiment.
Rappelez-vous que savoir rapporte gros.
BENOIT ALLAIRE
Benoit Allaire T.P.
Technologue Professionnel
Allb inc.
Cell.: 514 809-1552
Bur.: 514 396-9339
Le recensement des actifs est la base de la gestion immobilière.
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