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AUDIT D’ACTIFS
Tel que mentionné depuis le début de cette chronique,
les gestionnaires immobiliers qui ont du succès ont
quelque chose en commun; ils ont compris l’impor-
tance de disposer des bonnes données pour gérer
efficacement un immeuble. Si vous regardez votre im-
meuble et qu’il vous apparaît comme un casse-tête
ou une incertitude, c’est que vous n’êtes pas tout à fait
en contrôle sur celui-ci. Si vous n’êtes pas en contrôle,
c’est qu’il vous manque forcément des informations
cruciales sur l’état réel de vos actifs, leur rendement
et leur durée de vie restante. Puis, si vous n’avez pas
les informations de base pour gérer, alors il vous
devient difficile de savoir et de mesurer si l’argent
dépensé sur votre immeuble en cours d’année a eu
les effets escomptés; des impacts positifs sur la
valeur de l’immeuble.
En gestion d’immeuble, le vrai problématique du ges-
tionnaire n’est pas directement relié à un problème
de mécanique de bâtiment, mais plutôt au finance-
ment de la solution pour résoudre le problème; c’est-
à-dire trouver les liquidités ou le financement pour
effectuer des travaux correctifs et en urgence. Étant
donné que la maintenance préventive est générale-
ment au minimum ou bien absente, on constate sou-
vent que ce sont les bris majeurs qui déstabilisent le
budget d’entretien et de remplacement des équipe-
ments. Lorsqu’un équipement mécanique a atteint
plus de 75% de la durée de vie théorique (période
critique), le gestionnaire devrait classer systématique-
ment cet équipement parmi les équipements à risque
ou à remplacer si l’équipement a été peu ou pas en-
tretenu régulièrement. Rappelons qu’un équipement
bien entretenu qui a atteint plus de 100% de sa durée
de vie peut continuer à donner son plein rendement
pendant plusieurs années et générer des économies
(sur les cotisations) en retardant son remplacement.
Il est donc essentiel pour les gestionnaires et proprié-
taires d’immeuble de connaître à la base, et ce pour
chacun des actifs, sa localisation, ses caractéristiques,
son rôle, les tâches et fréquences d’entretiens, les
coûts d’entretien, les coûts de remplacement et les
coûts des composants critiques en cas de bris majeur.
L’évaluation de la durée de vie utile restante d’un
équipement est requise pour déterminer la meilleure
stratégie ainsi que les sommes qui devront être
investies pour le réparer, le restaurer et/ou le rempla-
cer surtout si l’équipement a atteint la période
critique de son cycle de vie.
Qui plus est, selon les principes de saine gestion
reconnus en matière de gestion et de maintien des
actifs, il est indubitablement suggéré d’établir le
budget de l’immeuble sur la base de trois (3) fonds
distincts afin d’éviter des problèmes de liquidité:
a) un fonds d’entretien, qui représente l’estimation
des coûts d’entretien et de maintenance courants
pour chacun des actifs incluant tous les consommables
(ex. : filtres, courroies, lubrifiant, etc.), ainsi que tous les
coûts de main-d’œuvre interne et externe (technicien
CVCA, plombier, électricien, concierge, etc.)
b) un fonds pour bris majeurs, qui représente l’esti-
mation des coûts de bris majeurs sur certains actifs
spécifiques d’un bâtiment. Les composants majeurs
(ex. : moteur, compresseur, structure, etc.) constituent
le cœur de l’actif, et que sans eux, l’actif est inopé-
rant, inefficace ou improductif au confort de l’im-
meuble.
c) un fonds de prévoyance, qui représente l’estima-
tion des coûts selon un certain échéancier, en vue de
l’accumulation des sommes nécessaires (cotisations)
pour couvrir les coûts des réparations majeures (rem-
placement partiel) et les coûts de remplacement (au
complet) au moment venu.
Puisque nous venons de voir comment faire la bonne
adéquation du budget d’entretien et maintenance
avec l’état réel et la durée de vie restante des équi-
pements, il faut maintenant faire l’adéquation entre
les variations du budget (mécanique du bâtiment)
d’une année à l’autre et les cotisations requises pour
constituer les fonds mentionnés. La meilleure straté-
gie à adopter demeure la prévention par des entre-
tiens systémiques et à long terme. La régularité des
entretiens et des audits stabilisent le rendement des
équipements et les coûts de maintenance, puis
réduisent les risques de bris, de correctifs et/ou de
remplacement prématuré.
Attention, je vous recommande d’éviter la tentation
de percevoir les fonds comme des vases commu-
nicants ou d’éviter de tomber dans le piège de l’im-
provisation en utilisant, par exemple, des fonds
d’entretien pour couvrir le coût inopportun d’un
équipement dont le remplacement n’a pas été prévu.
Couper les entretiens des équipements saurait être la
pire décision à prendre et à la fois la meilleure façon
de déstabiliser ou de saboter le cycle de gestion d’un
immeuble pour plusieurs années.
La clé du succès est de pratiquer une gestion d’actif
équilibrée en regroupant les échéances; c’est-à-dire
le court terme avec le court terme et le long terme
avec le long terme. Il est certain qu’il faut des ajuste-
ments lorsque l’on adopte et pratique ce style de
gestion. En contrepartie, les suivis & audits pério-
diques vous fourniront des données et des informa-
tions précieuses pour mesurer vos actions, apporter
des ajustements, alimenter vos prises de décision et
surtout préserver la valeur de l’immeuble en tout
temps…
Parce qu’il faut se rappeler que
savoir rapporte
gro$ !
BENOIT ALLAIRE
Benoit Allaire T.P.
Technologue Professionnel
Allb inc.
Cell.: 514 809-1552
Bur.: 514 396-9339
• Inventaire d’actifs
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Payant d’établir des budgets dédiés
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