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AUDIT D’ACTIFS
Il peut paraître réconfortant pour un gestion-
naire et/ou un propriétaire d’immeuble d’évi-
ter des déboursés en réduisant les dépenses
d’entretien et de maintenance de son im-
meuble. Les économies réalisées sont-elles
nettes et durables ? Représentent-elles une
plus-value ? De toute évidence, la réponse
est non et voici pourquoi.
Il importe de comprendre que la notion de
plus-value se rapporte aux actifs (mécaniques
et architecturaux) de l’immeuble et non aux
dépenses. Les gains réels et durables résident
dans l’espérance de vie utile de vos actifs par
rapport à la durée de vie théorique de l’équi-
pement (qui est déterminée par les fabri-
cants). Rappelons que la valeur d’un actif est
directement proportionnelle à son état et sa
durée de vie utile.
Ainsi, l’optimisation de l’équation pour créer
une plus-value se définit par la capacité du
gestionnaire et/ou du propriétaire à allonger
la durée de vie utile de ses actifs en optant
pour une approche préventive plutôt que cu-
rative. Un bon programme d’entretien continu
des actifs est de loin le meilleur moyen, et à
la fois, le chemin le plus court pour générer
une appréciation durable de la valeur de vos
actifs. Savez-vous qu’il est possible d’allonger
l’espérance de vie utile de vos actifs de 15%
à 40% ? Cela veut dire un gain net entre 5 et
10 ans sur un actif de 25 ans ! De plus, son
coût de remplacement se trouve aussi décalé
de 10 ans. Par expérience, ça vaut la peine
d’investir dans vos vieux actifs, car ils sont
mieux conçus et mieux construits de ceux
d’aujourd’hui. Il est vrai les équipements
récents sont moins énergivores, mais leur
viabilité demeure fragile et conditionnelle.
Laissez-moi vous raconter un cas récent, j’ai
un client qui a remplacé sa bouilloire d’eau
chaude domestique (80% durée de vie) pour
des raisons d’économies d’énergie et d’une
technologie plus performante. Cinq ans plus
tard, il éprouve toujours des problèmes de
toute sorte (pannes, bris, pertes de perfor-
mance, etc.) avec son nouveau système de
bouilloires (135 000 $) en plus des tiraille-
ments avec l’entrepreneur et le fabricant de
l’équipement, de l’instabilité de l’eau chaude
domestique et de l’inconfort des occupants
(105 condos). Y a-t-il une réelle économie
selon vous ?
Le client s’est laissé séduire par des écono-
mies théoriques et le marketing du vendeur
plutôt que d’écouter le gros bon sens. Bien
que les bouilloires étaient vieilles, elles étaient
en état et de bonne qualité.Alors, le client en
question aurait dû investir dans le rempla-
cement de certains composants thermiques
(10 000 $ et 15 000 $) et dans la calibration
du système. Ainsi, il aurait augmenté la durée
de vie utile de sa bouilloire de 8 à 11 ans, puis
il aurait généré une plus-value (55 000 $ +)
pour son immeuble, évité un gros déboursé,
des travaux puis tout le stress des problèmes,
le tiraillement et les plaintes des occupants
depuis 5 ans.
Comme nous venons de le démontrer, il est
possible de générer une plus-value durable
pour votre immeuble. La prochaine fois, faites
affaires avec des experts en mécanique de
bâtiment et en gestion et maintien des actifs.
Aussi, assurez-vous que ces experts sont
libres de liens avec les fournisseurs et entre-
preneurs. De cette façon, vous aurez l’heure
juste sur la meilleure chose à faire : investir
dans l’entretien de vos actifs.
Faites confiance à votre gros bon sens et
suivez en continu l’état de vos actifs parce
que, comme on dit chez nous, savoir rapporte
toujours gros.
BENOIT ALLAIRE
Benoit Allaire T.P.
Technologue Professionnel
Allb inc.
Cell.: 514 809-1552
Bur.: 514 396-9339
• Inventaire d’actifs
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• Carnet d’entretien
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Comment générer une plus-value pour votre immeuble ?
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