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LA NOUVELLE ÉDITION | Décembre 2013
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AUDIT D’ACTIFS
Pour que les entretiens soient bien faits, la pre-
mière chose à faire est de documenter les tâches
et les fréquences d’entretien dans un manuel que
l’on appelle un carnet d’entretien. En vertu des
nouvelles dispositions de la loi #122 (RBQ), le
propriétaire d’un immeuble doit avoir en sa
possession un carnet d’entretien complet (ou un
programme d’entretien continu) dans lequel il
collige les informations à jour sur les inspections
(audits) et les entretiens réalisés sur les équipe-
ments mécaniques. C’est un document obliga-
toire, car il contient tout le pédigrée des actifs
mécaniques et les preuves que le travail a été fait
par des personnes compétentes.
Il faut se référer au manuel technique du fabri-
quant de l’équipement afin identifier, de façon
précise, les tâches et les fréquences recomman-
dées selon des conditions d’opération normales.
Il est clair que des ajustements doivent être
apportés au niveau des fréquences pour tenir
compte des activités quotidiennes des occupants,
des saisons et de l’environnement externe de
l’immeuble. Une fois le carnet d’entretien bien
documenté, la prochaine étape est l’affectation
des tâches d’entretien. Il est aussi recommandé et
utile de monter un devis de soumission pour vos
tâches d’entretien. De cette façon, vous recevrez
des offres de services plus claires et comparables.
Il est très important de bien distribuer les tâches
de travail aux bonnes personnes. Par exemple, les
tâches de plomberie sont données à un plombier
et non pas à « un homme à tout faire », car, ici
entre en jeu, la question de la responsabilité
professionnelle. Pour chaque type d’actifs, il y a
différentes façons de faire. Si l’on prend les techni-
ciens qui font la maintenance des unités de
ventilation, climatisation, de chauffage, etc., il
existe à l’intérieur de ses spécialités plusieurs
niveaux de compétences pour exécuter des tâches
simples à complexes sur les actifs. La motivation
d’un technicien est généralement plus grande
lorsqu’on fait appel à l’essence principale de sa
spécialité. En d’autres mots, tu ne demandes pas
à un comptable agréé de faire de la tenue de
livres. Il serait trop cher payé pour ce service. C’est
le même raisonnement pour l’entretien des actifs.
Toutefois, le propriétaire et gestionnaire doivent
être prudents et user de discernement dans l’éva-
luation des offres de services reçues afin de
choisir une firme ou un technicien dont les compé-
tences s’harmonisent avec les tâches d’entretien
que vous souhaitez lui confier.
Prenons par exemple, une unité de climatisation
de toit. A-t-on vraiment besoin d’un technicien
« frigoriste » pour remplacer des filtres à air, une
courroie ou encore nettoyer l’appareil ? La répon-
se est non. Cependant, un technicien dédié formé
pour faire ce type de travail serait beaucoup plus
économique et utile parce que ce dernier apporte-
ra des petites attentions que le frigoriste ne
voudra pas faire. Le frigoriste sera utile et justifié
pour remplacer un compresseur et calibrer adé-
quatement l’appareil et le rendre performant. En
prenant un peu de recul, on constate rapidement
que la solution optimale pour un propriétaire
d’immeuble est de travailler avec les deux types de
techniciens. Ces derniers vont faire en sorte que la
maintenance, la durée de vie utile, la consomma-
tion d’énergie, la salubrité et le rendement de
l’équipement demeurent optimaux. Retenez qu’il
est très important de bien qualifier les techniciens
avant de leur confier vos équipements, car il y a
des firmes qui s’improviseront comme des entre-
preneurs généraux dans le secteur résidentiel
alors qu’ils n’ont pas toutes les compétences.
Le fait de bien entretenir les actifs mécaniques
d’un bâtiment procure des avantages et des éco-
nomies pour le propriétaire et ses occupants tels
que le confort du bâtiment, la consommation
d’énergie, le nombre de plaintes, moins de bris
mécaniques.Mais, le plus important est l’augmen-
tation de la durée de vie utile des actifs (plus-
value) puisqu’elle génère de la valeur ajoutée sur
vos actifs et préserve la valeur marchande de votre
bâtiment.
Nous verrons dans la prochaine chronique ce que
les compagnies d’assurance peuvent faire pour les
propriétaires d’immeuble qui contrôlent leurs
risques mécaniques.
Comme on dit chez nous, savoir rapporte GROS.
BENOIT ALLAIRE
Benoit Allaire T.P.
Technologue Professionnel
Allb inc.
Cell.: 514 809-1552
Bur.: 514 396-9339
• Inventaire d’actifs
• Audit
• Carnet d’entretien
• Durée de vie
• Budgétisation
• Stratégie +
Comment réduire vos coûts d’entretien sans compromettre la durée de vie utile de vos actifs ?
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