Septembre 2013 - Comment générer une plus-value pour votre immeuble ?

Il peut paraître réconfortant pour un gestionnaire et/ou un propriétaire d’immeuble d’éviter des déboursés en réduisant les dépenses d’entretien et de maintenance de son immeuble.
Les économies réalisées sont-elles nettes et durables ? Représentent-elles une plus-value ? De toute évidence, la réponse est non et voici pourquoi.

Il importe de comprendre que la notion de plus-value se rapporte aux actifs (mécaniques et architecturaux) de l’immeuble et non aux dépenses. Les gains réels et durables résident dans l’espérance de vie utile de vos actifs par rapport à la durée de vie théorique de l’équipement (qui est déterminée par les fabricants).
Rappelons que la valeur d’un actif est directement proportionnelle à son état et sa durée de vie utile.

Ainsi, l’optimisation de l’équation pour créer une plus-value se définit par la capacité du gestionnaire et/ou du propriétaire à allonger la durée de vie utile de ses actifs en optant pour une approche préventive plutôt que curative. Un bon programme d’entretien continu des actifs est de loin le meilleur moyen, et à la fois, le chemin le plus court pour générer une appréciation durable de la valeur de vos actifs. Savez-vous qu’il est possible d’allonger l’espérance de vie utile de vos actifs de 15% à 40% ? Cela veut dire un gain net entre 5 et 10 ans sur un actif de 25 ans ! De plus, son coût de remplacement se trouve aussi décalé de 10 ans. Par expérience, ça vaut la peine d’investir dans vos vieux actifs, car ils sont mieux conçus et mieux construits de ceux d’aujourd’hui. Il est vrai les équipements récents sont moins énergivores, mais leur viabilité demeure fragile et conditionnelle.

Laissez-moi vous raconter un cas récent, j’ai un client qui a remplacé sa bouilloire d’eau chaude domestique (80% durée de vie) pour des raisons d’économies d’énergie et d’une technologie plus performante. Cinq ans plus tard, il éprouve toujours des problèmes de toute sorte (pannes, bris, pertes de performance, etc.) avec son nouveau système de bouilloires (135 000 $) en plus des tiraillements avec l’entrepreneur et le fabricant de l’équipement, de l’instabilité de l’eau chaude domestique et de l’inconfort des occupants (105 condos). Y a-t-il une réelle économie selon vous ?

Le client s’est laissé séduire par des économies théoriques et le marketing du vendeur plutôt que d’écouter le gros bon sens. Bien que les bouilloires étaient vieilles, elles étaient en état et de bonne qualité. Alors, le client en question aurait dû investir dans le remplacement de certains composants thermiques (10 000 $ et 15 000 $) et dans la calibration du système. Ainsi, il aurait augmenté la durée de vie utile de sa bouilloire de 8 à 11 ans, puis il aurait généré une plus-value (55 000 $ +) pour son immeuble, évité un gros déboursé, des travaux puis tout le stress des problèmes, le tiraillement et les plaintes des occupants depuis 5 ans.

Comme nous venons de le démontrer, il est possible de générer une plus-value durable pour votre immeuble. La prochaine fois, faites affaires avec des experts en mécanique de bâtiment et en gestion et maintien des actifs. Aussi, assurez-vous que ces experts sont libres de liens avec les fournisseurs et entrepreneurs. De cette façon, vous aurez l’heure juste sur la meilleure chose à faire : investir dans l’entretien de vos actifs.

Faites confiance à votre gros bon sens et suivez en continu l’état de vos actifs parce que, comme on dit chez nous, savoir rapporte toujours gros.