Décembre 2013 - Comment réduire vos coûts d’entretien sans compromettre la durée de vie utile de vos actifs ?

Pour que les entretiens soient bien faits, la première chose à faire est de documenter les tâches et les fréquences d’entretien dans un manuel que l’on appelle un carnet d’entretien. En vertu des nouvelles dispositions de la loi #122 (RBQ), le propriétaire d’un immeuble doit avoir en sa possession un carnet d’entretien complet (ou un programme d’entretien continu) dans lequel il collige les informations à jour sur les inspections (audits) et les entretiens réalisés sur les équipements mécaniques. C’est un document obligatoire, car il contient tout le pédigrée des actifs mécaniques et les preuves que le travail a été fait par des personnes compétentes.

Il faut se référer au manuel technique du fabriquant de l’équipement afin identifier, de façon précise, les tâches et les fréquences recommandées selon des conditions d’opération normales. Il est clair que des ajustements doivent être apportés au niveau des fréquences pour tenir compte des activités quotidiennes des occupants, des saisons et de l’environnement externe de l’immeuble. Une fois le carnet d’entretien bien documenté, la prochaine étape est l’affectation des tâches d’entretien. Il est aussi recommandé et utile de monter un devis de soumission pour vos tâches d’entretien. De cette façon, vous recevrez des offres de services plus claires et comparables.

Il est très important de bien distribuer les tâches de travail aux bonnes personnes. Par exemple, les tâches de plomberie sont données à un plombier et non pas à « un homme à tout faire », car, ici entre en jeu, la question de la responsabilité professionnelle. Pour chaque type d’actifs, il y a différentes façons de faire. Si l’on prend les techniciens qui font la maintenance des unités de ventilation, climatisation, de chauffage, etc., il existe à l’intérieur de ses spécialités plusieurs niveaux de compétences pour exécuter des tâches simples à complexes sur les actifs. La motivation d’un technicien est généralement plus grande lorsqu’on fait appel à l’essence principale de sa spécialité. En d’autres mots, tu ne demandes pas à un comptable agréé de faire de la tenue de livres. Il serait trop cher payé pour ce service. C’est le même raisonnement pour l’entretien des actifs.
Toutefois, le propriétaire et gestionnaire doivent être prudents et user de discernement dans l’évaluation des offres de services reçues afin de choisir une firme ou un technicien dont les compétences s’harmonisent avec les tâches d’entretien que vous souhaitez lui confier.

Prenons par exemple, une unité de climatisation de toit. A-t-on vraiment besoin d’un technicien « frigoriste » pour remplacer des filtres à air, une courroie ou encore nettoyer l’appareil ? La réponse est non. Cependant, un technicien dédié formé pour faire ce type de travail serait beaucoup plus économique et utile parce que ce dernier apportera des petites attentions que le frigoriste ne voudra pas faire. Le frigoriste sera utile et justifié pour remplacer un compresseur et calibrer adéquatement l’appareil et le rendre performant. En prenant un peu de recul, on constate rapidement que la solution optimale pour un propriétaire d’immeuble est de travailler avec les deux types de techniciens. Ces derniers vont faire en sorte que la maintenance, la durée de vie utile, la consommation d’énergie, la salubrité et le rendement de l’équipement demeurent optimaux. Retenez qu’il est très important de bien qualifier les techniciens avant de leur confier vos équipements, car il y a des firmes qui s’improviseront comme des entrepreneurs généraux dans le secteur résidentiel alors qu’ils n’ont pas toutes les compétences.

Le fait de bien entretenir les actifs mécaniques d’un bâtiment procure des avantages et des économies pour le propriétaire et ses occupants tels que le confort du bâtiment, la consommation d’énergie, le nombre de plaintes, moins de bris mécaniques. Mais, le plus important est l’augmentation de la durée de vie utile des actifs (plus-value) puisqu’elle génère de la valeur ajoutée sur vos actifs et préserve la valeur marchande de votre bâtiment.

Nous verrons dans la prochaine chronique ce que les compagnies d’assurance peuvent faire pour les propriétaires d’immeuble qui contrôlent leurs risques mécaniques.

Comme on dit chez nous, savoir rapporte GROS.